Новая карта девелопмента: куда уйдут инвестиции под давлением налогов и госдолга

'/upload/iblock/ba3/gnji0pgzdona8ues0yzaamk7mn3x3chv/in_s_9_10.jpg'

Ключевые макроэкономические изменения – ужесточение бюджетной политики, прогнозируемый рост НДС и снижение порога для применения УСН – окажут комплексное влияние на рынок складской недвижимости и девелопмента, изменив доступность капитала и потребовав от игроков глубокой адаптации стратегий, пишет CRE Russia.

Всемирный банк пересмотрел прогнозы роста ВВП России в сторону понижения: до 0,9% в 2025 году и до 0,8% в 2026-м. Одновременно федеральный бюджет сохранит дефицит, который, по словам министра финансов Антона Силуанова, в 2026-2028 годах будет финансироваться не за счет Фонда национального благосостояния, а через наращивание госдолга. Микаэл Казарян из IBC Real Estate подтверждает, что дефицит бюджета 2025 года уже превышает плановые показатели, что создает прецедент на следующий год. Никита Дронов из CMWP ожидает ужесточения бюджетной политики, которое, по его мнению, позволит избежать технической рецессии и вернуться к восстановительному росту.

Отказ от масштабного зеркалирования операций Минфина означает, что поддержка курса рубля ослабнет. Это может привести к ослаблению национальной валюты, что выступит дополнительным проинфляционным фактором, особенно на фоне восстановления внутреннего спроса и активности импортеров. Полина Афанасьева из CMWP обращает внимание на продление указа об обязательной репатриации валютной выручки, которое ЦБ считает избыточным. Снижение выручки экспортеров и ее конвертации в рубли в среднесрочной перспективе может заметно повлиять на курс рубля, однако снятие ограничений поддержит добывающие отрасли.

Рост дефицита бюджета стимулирует увеличение объема гособлигаций на внутреннем рынке. Денис Платов из Nikoliers указывает, что это повысит конкуренцию между государством и частным сектором за кредитные ресурсы. Банки и инвесторы могут начать предпочитать покупку ОФЗ, сокращая финансирование для бизнеса. Дмитрий Средин из ВТБ констатирует, что отрасли придется серьезно конкурировать за капитал. Девелоперы продолжают откладывать запуск новых проектов, но при этом растет интерес к программам, поддерживаемым правительством, – развитию транспортной и социальной инфраструктуры, строительству логистических комплексов и ЦОДов.

Текущий уровень ключевой ставки в 17% остается серьезным барьером, однако Микаэл Казарян отмечает некоторое увеличение активности инвесторов, покупающих объекты преимущественно за счет собственных средств. Андрей Степаненко из «Российского аукционного дома» напоминает, что большинство сделок с коммерческой недвижимостью совершается на заемные деньги, поэтому высокая ключевая ставка остается главным сдерживающим фактором. Михаил Тарасов из PLT сообщает о «смешанных чувствах на рынке капиталов»: после недавних снижений ставки рынок начал корректироваться, и часть игроков приняла «медвежью» стратегию, рассчитывая купить активы на падающем рынке.

Екатерина Набойченко из Accent Capital полагает, что жесткая риторика ЦБ связана с информированностью о намерении правительства увеличить НДС. По ее мнению, это приведет к пересмотру прогноза по инфляции и вынудит регулятор дольше удерживать ключевую ставку на высоком уровне, откладывая нормализацию денежно-кредитной политики как минимум на год. Для рынка недвижимости это означает удорожание проектов. Марина Малахатько из NF GROUP прогнозирует рост стоимости квадратного метра на 2-3%. В жилом сегменте снизится доступность лотов для покупателей, а в коммерческой недвижимости сократится инвестиционная привлекательность проектов.

Повышение НДС окажет мультипликативный эффект на цепочку создания стоимости. Валерий Трушин из IPG.Estate поясняет, что налог «зашит» в большинстве девелоперских расходов: покупку материалов, оборудования, выполнение подрядных работ. Наталья Мамонтова из ВЕКПРОМ добавляет, что покупка серьезного оборудования связана с замораживанием оборотных средств, и даже рост НДС на 2% способен затормозить рынок. Девелоперы будут вынуждены закладывать эти издержки в цену конечного продукта.

Одновременно снижение порога применения УСН до 10 млн рублей выручки создаст критическую ситуацию для многих компаний. Александр Перемятов из Magic Group прогнозирует вымывание с рынка до 50% ИП. Андрей Степаненко поясняет, что для бизнеса на «упрощенке», который станет плательщиком НДС, снизится доходность и возрастет административная нагрузка, что может подтолкнуть к использованию «серых схем» и сократить инвестиционный спрос на небольшие объекты.

В этих условиях, как отмечает Денис Кузнецов из ГК «Юнити», капитал уходит в гособлигации, а новые проекты «на кредите» становятся роскошью. Инвесторы концентрируются на готовых объектах с арендным кэшфлоу. Девелоперы отвечают дроблением проектов на этапы и строительством после подписания долгосрочных контрактов. По прогнозам IBC Real Estate, совокупный объем инвестиций в недвижимость России в 2026 году составит 600-650 млрд руб. Микаэл Казарян и Дмитрий Средин видят будущее в коллективных инвестициях, таких как ЗПИФ, которые диверсифицируют риски и позволяют войти в рынок при относительно невысоком пороге входа.

Напомним, за первые три квартала 2025 года объем стрессовых сделок на российском рынке коммерческой недвижимости достиг рекордных 251,4 млрд рублей, что в 7 раз превышает показатель за весь 2024 год, подсчитали аналитики Nikoliers. На такие операции, включающие продажу объектов через аукционы или реализацию имущества для погашения кредитов, пришлось 32% от общего объема инвестиций в классическую коммерческую недвижимость и земельные участки под девелопмент. Это максимальная доля за всю историю наблюдений. LR