Шок предложения: рекордный ввод складов обрушил рынок аренды

'/upload/iblock/25b/7sem0pj6lu44dn3ru7cmnueizvxnr34l/sk_ar_29_1.jpg'

Средние ставки аренды складских помещений классов А и В в Московском регионе по итогам 2025 года продемонстрировали максимальное годовое падение за всю историю наблюдений, пишут «Ведомости». Согласно исследованию Nikoliers, они снизились на 12%, до 11 005 рублей за квадратный метр в год без учета НДС и операционных расходов. Это превысило предыдущий антирекорд 2015 года, когда снижение составило 11%.

Данные других консалтинговых компаний подтверждают тренд сопоставимого масштаба: аналитики Bright Rich | Corfac International фиксируют падение на 15%, до 10 800 рублей, CORE.XP – на 14%, до 11 000 рублей, а Invest7 оценивает среднюю ставку в 10 900 рублей против 12 000 рублей годом ранее. В некоторых проектах, по данным рынка, девелоперы уже рассматривают предложения ниже психологической отметки в 10 000 рублей за квадратный метр.

Основной драйвер обвального снижения – резкий рост доли свободных площадей. Nikoliers отмечает увеличение вакансии за год на 2,7 процентных пункта, до 3,2% (888 тыс. кв. м). Если же учитывать площади, предлагаемые в субаренду, реальный объем доступных помещений, по оценке компании, достигает 5,2%, или 1,4 млн кв. м. CORE.XP оценивает совокупную вакансию с субарендой в 5,5%, а Invest7 – в 4,5% против лишь 1% годом ранее. Давление на рынок усилил рекордный объем ввода новых складских комплексов, который в 2025 году составил 2,2 млн кв. м. При этом чистый спрос (поглощение) сократился примерно на 30%, до 1,87 млн кв. м, что привело к дисбалансу между предложением и спросом.

Смещение баланса в сторону арендаторов кардинально изменило переговорные процессы. Компании-арендаторы теперь все чаще отказываются от классических долгосрочных контрактов в пользу краткосрочных соглашений с опцией пролонгации. Наибольшая коррекция ставок наблюдается в новых и менее ликвидных объектах, тогда как премиальные склады в самых востребованных локациях демонстрируют более высокую устойчивость цен.

Прогнозы аналитиков на 2026 год в целом сходятся в ожидании продолжения давления на арендные ставки, хотя оценки глубины возможного снижения разнятся. Эксперты Nikoliers прогнозируют дальнейшее падение на 3-7% по итогам года. Консультанты Bright Rich | Corfac International допускают, что в первом полугодии ставки могут опуститься до уровня 9500 – 10 000 рублей, что означает снижение на 7-12% от текущих значений. Invest7 и NF Group ожидают стабилизации рынка в районе 10 500 рублей за квадратный метр. Более оптимистичный сценарий предлагает CORE.XP, который при условии оживления спроса допускает умеренное восстановление – рост средней ставки до 11 200 рублей, или на 2%.

Ключевым фактором, который определит динамику в 2026 году, станут объемы нового строительства. По оценке Nikoliers, в течение года может быть введено до 3,6 млн кв. м новых площадей, причем 59% из них – спекулятивные проекты, не обеспеченные предварительными договорами аренды. Это создает риски дальнейшего роста вакансии и сохранения высокой конкуренции среди владельцев складской недвижимости.

Напомним, спрос на землю промназначения в Петербургской агломерации остается высоким, однако цены и ключевые драйверы существенно различаются в зависимости от направления. Наиболее дорогие участки расположены к северу от города, где стоимость гектара достигает 60-70 млн рублей. LR