Спекулянтам вход запрещен: банки перекрывают «кислород» стройкам без арендаторов

'/upload/iblock/75f/km0b4snyf1jqorn6921on8bns0kxmdc4/sk_str_24_2.jpg'

Участники рынка складской недвижимости констатируют изменение модели финансирования строительства: банки все чаще кредитуют профильные фонды для покупки готовых объектов, но осторожно подходят к финансированию спекулятивных проектов. К такому выводу пришли участники конференции «Склады с «Коммерсантом».

Гендиректор PARUS Asset Management Алексей Сивяков рассказал, что его компания активно использует заемные средства, привлекая их уже на этапе создания фонда. Почти все проекты были куплены с использованием кредитного плеча, уточнил Сивяков. Эксперт уточнил схему работы: фонд собирает стартовый капитал, затем привлекает проектное финансирование под объект, который уже имеет предварительный договор с якорным арендатором. Только после ввода склада в эксплуатацию и начала операционной деятельности фонд выходит на рынок, чтобы заместить проектное финансирование долгосрочным кредитом.

Вице-президент MEGASTROY Александр Голицын привел примеры из своей практики. По его словам, банки не дают его компании кредиты на так называемое «спекулятивное строительство» – проекты без подтвержденного пула арендаторов.

Модератор дискуссии Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, обобщил возникшее противоречие: фонды привлекают кредитное плечо, а девелоперы, которые непосредственно ведут стройку, сталкиваются с отказом в финансировании «спекулятивки». Это создает ситуацию, при которой банки больше доверяют финансовым структурам, чем строительным компаниям с земельными активами.

Управляющий директор, начальник управления финансирования недвижимости департамента кредитования ключевых клиентов ПАО «Сбербанк» Анатолий Слуцкий возразил, что банк кредитует и фонды, и девелоперов. Он пояснил, что ключевым фактором для принятия положительного решения является не столько статус заемщика, сколько качественное обоснование коммерческой состоятельности проекта. Если девелопер может убедительно объяснить, кому именно будет сдаваться объект, банк готов рассматривать заявку.

Член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, опираясь на свой прошлый опыт в девелопменте, предложил конкретную метрику. По его словам, банки охотно входят в проекты, когда более 60% будущих площадей уже имеют подтвержденный интерес со стороны арендаторов, оформленный предварительными договорами или термшитами (LR. это документ, который определяет основные договоренности сторон по ключевым условиям предполагаемой сделки).

Анатолий Слуцкий согласился с этим уточнением. Он отметил, что если большая доля площадей уже законтрактована по модели built-to-suit (BTS) или есть надежные предварительные договоры, то такой проект перестает быть чисто спекулятивным в глазах банка и получает позитивный кредитный риск. Проекты же без единого договора, построенные по принципу «построим – найдем клиента», банк кредитует с большой опаской.

Напомним, с 2020 года стоимость строительства складов в Центральном федеральном округе выросла на 90% для сухих объектов и на 89% для мультитемпературных. К началу 2026-го средняя стоимость строительства сухого склада площадью 20 тыс. кв. м достигла 71,4 тыс. руб. за квадратный метр без учета НДС. LR